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Nuevo proyecto de ley de desahucios se considera un compromiso, pero también suscita críticas

Gloria Fontanilla, residente de Las Vegas, puso a la venta su propiedad de renta en la comunidad de Providence la semana pasada como último esfuerzo para recuperar más de 23 mil dólares en pagos de renta que le debía su antiguo inquilino, que se mudó inesperadamente el mes pasado.

La mujer de 75 años dijo que no pudo convencerlo de que solicitara ayuda para la renta cuando dejó de pagarla el año pasado. Pero un proyecto de ley de desahucio recientemente aprobado, llamado Assembly Bill 486 (AB486), podría cambiar eso para propietarios como Fontanilla.

AB486 permite a los propietarios solicitar asistencia para la renta en nombre de su inquilino y también ofrece protecciones adicionales a los inquilinos, como la pausa de un procedimiento de desalojo hasta que se procese su solicitud de asistencia para la renta.

El proyecto de ley parece un compromiso ganador para propietarios e inquilinos tras un año tumultuoso causado por la pandemia. No se espera que la AB486 entre en vigor hasta dentro de un mes, una vez que la moratoria federal termine el 31 de julio, pero ya ha suscitado críticas de propietarios y arrendadores, que afirman que el proyecto de ley causa más perjuicios económicos al alargar el proceso de desahucio.

Por eso, Fontanilla expresó sentimientos encontrados sobre el nuevo proyecto de ley.

“Para algunos propietarios que no tienen hipoteca, les irá bien. Pero si tienen un pago de hipoteca, no es bueno”, dijo, añadiendo que los propietarios como ella tienen límites cuando se trata de hacer malabares con múltiples pagos hipotecarios.

La presidenta de Leavitt Evictions, Kaila Leavitt, comentó que el proyecto de ley es innecesariamente oneroso para sus clientes en el Condado Clark.

“Antes de la pandemia era una simple pregunta que hacían los jueces: “¿Tienes el dinero de la renta hoy?”, dijo Leavitt. “Si era un sí, pagaban allí mismo delante del juez y todos seguían su camino. Si no lo hacían, se concedía el desahucio allí mismo. Ahora, hay que esperar un mínimo de 30 días antes de presentarse ante el juez y verse obligado a negociar con el inquilino”.

Lo viejo frente a lo nuevo

Los inquilinos que no han pagado la renta pueden recibir del propietario un aviso de desahucio de siete días para que abandonen o paguen. El inquilino es responsable de presentar una respuesta ante el Tribunal de Justicia y el siguiente paso del propietario sería presentar una demanda de desahucio sumario. El tribunal fija una audiencia poco después en la que el propietario y el inquilino pueden presentar su caso ante un juez, que concede o deniega el desalojo.

Donna DiMaggio, abogada de Holley Driggs en Las Vegas, dijo que la AB486 modifica ese proceso, creando más confusión.

“Sé que en Henderson el juez de la zona está suspendiendo todo hasta que puedan averiguar cómo aplicar la AB486 una vez que termine la moratoria (federal)”, dijo.

La AB486 exige que todas las audiencias de desahucio (no sólo por falta de pago de la renta) se suspendan, o se pongan en pausa, durante no más de 30 días y se sometan a mediación.

También permite que los inquilinos con una solicitud pendiente de ayuda a la renta vean suspendido su desahucio hasta que se tramite la solicitud. Esto significa que un propietario podría esperar varios meses antes de saber si un inquilino ha sido aprobado o denegado por el Programa de Asistencia a la Vivienda CARES del condado, dijo DiMaggio.

En riesgo

Los esfuerzos estatales en torno a los procedimientos de desahucio reflejan un impulso nacional de la administración Biden.

La Casa Blanca anunció el jueves que trabajaría con funcionarios estatales y locales para crear alternativas a los desalojos, como instar a los tribunales a fomentar los programas de mediación y agilizar el proceso de ayuda a la renta para que los inquilinos y propietarios puedan recibir los pagos más rápidamente.

Se estima que 35,147 hogares de inquilinos en Nevada están en riesgo de ser desalojados, según un análisis de Zillow publicado el jueves. “De los que están atrasados en la renta, el 23.9 por ciento cree que es muy probable y el 28.3 por ciento algo probable de ser desalojado”, según el informe.

Jim Berchtold, abogado director del Consumer Rights Project del Legal Aid Center, declaró durante un foro sobre el derecho a la vivienda a principios de este mes que la organización está “recibiendo llamadas de pánico todos los días”.

Dijo que los inquilinos deben presentar una respuesta a una notificación de desalojo de su propietario; elegir ignorarla significa que un juez concederá la solicitud de desalojo del propietario. Explicó que el beneficio de la AB486 es que un inquilino puede utilizar su solicitud de asistencia para la renta pendiente como una defensa durante la audiencia, un movimiento que automáticamente pausa el procedimiento de desalojo para el inquilino.

Asistencia directa

Fontanilla dijo que si hubiera podido solicitar ayuda para la renta en nombre de su inquilino, le habría ayudado y probablemente habría evitado tener que vender la casa.

Pudo cubrir parte de la renta recurriendo a su cuenta de ahorros. Después de agotar sus ahorros, solicitó una prórroga de la hipoteca a principios de este año y decidió vender la casa después de que su inquilino se mudara.

“La puse en venta este mes, el Día del Padre. Fue todo lo que pude hacer”, dice. “Los precios de las viviendas son altos, no me lo puedo creer. Es una bendición. Quiero (cobrarle), pero el dinero que va a gastar contratando a un abogado se sumará a su pérdida, así que es mejor no hacer nada”.

El beneficio de la AB486 es que un propietario puede recibir ayuda para la renta en nombre de un inquilino, pero el propietario debe cumplir ciertos requisitos. Un propietario debe ser dueño de una residencia unifamiliar, buscar ayuda para la renta de al menos una unidad en la residencia, vivir en Nevada o emplear a un administrador de la propiedad con sede en Nevada y recibir menos de cuatro millones de dólares en ingresos brutos anuales de las propiedades de renta de todo el estado.

Un propietario elegible también debe esperar 60 días después de la solicitud para que una agencia de vivienda o de servicios sociales tenga tiempo de ponerse en contacto con el inquilino. Si el inquilino no responde a la agencia ni solicita ayuda para la renta durante ese plazo, el propietario puede recibir el pago con la condición de no desalojar al inquilino durante 90 días, según el proyecto de ley. Y cinco millones de dólares en fondos federales fueron asignados para pagar directamente a los propietarios.

DiMaggio dijo que no es una solución perfecta y aunque la AB486 protege a los inquilinos que han seguido los pasos necesarios, lo hace a costa de despojar a los propietarios de sus derechos.

“Va a ser toda una hazaña para todos los que estamos involucrados: los propietarios, los inquilinos, los tribunales”, dijo. “Creo que todos vamos a seguir trabajando duro a través de esto para averiguar dónde vamos a terminar todos”.

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